新華報業(yè)網(wǎng)
“這個停車樓可是幫了社區(qū)大忙！”5月18日，南京市秦淮區(qū)秦虹街道崗虹苑社區(qū)居委會主任顧茜，望著康馨花園邊新落成的立體停車樓，長舒一口氣?？弟盎▓@、崗虹苑作為早些年建成的安置小區(qū)，未規(guī)劃地下車庫，約400輛車此前幾乎都停在小區(qū)道路上，部分業(yè)主甚至把車停在了小區(qū)外的市政道路上。如今，這座停車樓能分流兩小區(qū)100輛車，極大緩解了停車壓力。
不過，對于投資方南京城建集團旗下南京城投智能停車公司來說，這卻是個“不怎么賺錢的項目”。公司常務(wù)副總經(jīng)理劉紅修坦言，“這里位置較偏，又是保障房小區(qū)配套，收費不高，回本還早得很。好在有投資小、收益快的平面停車場回補虧空?！?/p>
2022年8月，秦淮區(qū)通過特許經(jīng)營模式引入南京城投智能停車公司，打包建設(shè)全區(qū)第二批14個公共停車項目，規(guī)定年化總收益率在5%—6%，目前已建成7個停車場（樓），康馨花園停車樓便是其中之一。此前，第一批5個公共停車項目引入北京一家城建投資公司，卻因投資方“挑肥揀瘦”，項目遲遲沒有上馬。為此，第二批項目改進合作模式，采取“肥瘦搭配”方式，嚴格開發(fā)時序，并配建“防暴利”機制，規(guī)范投資收益。這背后，是秦淮區(qū)在引入社會投資建設(shè)公共停車項目上的艱難探索與積極創(chuàng)新。
項目打包開發(fā)，
要“吃肉”也要“啃骨頭”
康馨花園和崗虹苑小區(qū)建于上世紀90年代，未配建地下車庫，停車難問題日益凸顯。經(jīng)實地調(diào)研，崗虹苑社區(qū)停車項目被納入秦淮區(qū)“特許經(jīng)營項目庫”，在康馨花園小區(qū)圍墻外閑置道路建設(shè)停車樓。這條夾在小區(qū)和寧蕪鐵路間、僅七八米寬的道路，車流量小，此前常被居民作為夜間停車場。如今，南京城投智能投資公司貼著鐵路圍墻，建成4層停車樓，設(shè)79個立體機械車位和21個平面自走車位，“巴掌大地方”硬是擠出了100個車位。雖受鐵路限高和地塊局促限制，車庫無法停放SUV，但因車位緊張，很快吸引了五六十輛小型車入駐停放。車位對外包月300元/輛，兩小區(qū)居民享8折優(yōu)惠。
在秦淮區(qū)，像這樣利用老城邊角地、閑置地建成的停車項目已達7個。光華門街道友誼河路新建停車場，曾是堆滿垃圾的窄長空地，社區(qū)每年清理費高達兩三萬元。改造后，這里辟出45個車位，給居民優(yōu)惠價180元/月。社區(qū)不但清除了垃圾場，每年還有四五萬元實際收入，周邊居民、企業(yè)皆大歡喜。
鬧市區(qū)、旅游區(qū)的停車場，不僅緩解停車難，收益也頗豐?；⒕崮下妨_廊巷交叉口的平面停車場，收費6元/小時，年收益40多萬元；長樂東路毗鄰夫子廟，120個車位也帶來了豐厚回報。
“投資停車場，要‘吃肉’也要‘啃骨頭’?！眲⒓t修介紹說，從建設(shè)成本看，平面自走停車場車位幾千元就可建成一個，地面機械停車樓車位8萬—10萬元一個，地下機械停車庫車位可達25萬—35萬元一個，打包項目中3類項目都有、都要建。眼下多個收益好的平面停車場，是為立體停車樓（庫）建設(shè)積累資金，實現(xiàn)“以空間換時間”。公司下一步計劃開建南航附中操場、夫子廟狀元樓酒店門前綠地等多個地下停車場，這也是招標(biāo)時的承諾。
政府積極引導(dǎo)，
規(guī)則優(yōu)化破解“挑肥揀瘦”困局
采用特許經(jīng)營，將來錢快、投資省的平面停車和投資大、回報慢的立體停車項目“肥瘦搭配”打包開發(fā)，是政府相關(guān)部門對停車設(shè)施投資運營的及時引導(dǎo)。秦淮區(qū)建設(shè)局副局長高志軍表示，“城市土地資源稀缺，不同地塊、不同停車項目投資回報差異大，必須借力市場，制定規(guī)則，合理規(guī)劃各類停車場建設(shè)?！?/p>
白鷺洲公園西門立體停車樓，原是70個車位的公園平面停車場，車位供不應(yīng)求。改造成6層停車樓后，車位擴至202個。5月14日，一個普通的工作日，記者來到現(xiàn)場，看到地面車位基本停滿，立體車庫也停了近一半。工作人員介紹，雙休節(jié)假日車位更緊張。地處夫子廟，屬南京“一類地區(qū)”，白天停車收費3元/15分鐘，夜間1元/小時，車主停一天近100元，包月1000元。經(jīng)區(qū)建設(shè)局協(xié)調(diào)，周邊小區(qū)居民包月500元。
江寧路25號立體停車樓同樣由一塊邊角閑置地改造而成，地面兩層全自動機械車庫可停車208輛，還配有200平方米附屬用房出租。專家預(yù)測，以夫子廟地區(qū)的停車量和收費標(biāo)準(zhǔn)，地面停車場（樓）可以“躺贏”。這兩處停車場經(jīng)營期25年，單個車位年收入可達1萬—1.5萬元，前期投資為8萬—10萬元，就單個項目而言，投資收益可謂“流金淌銀”。
同樣是合作項目，位于建鄴路195號的地下停車場，結(jié)合秦淮河濱河綠地改造，本可解決周邊停車難，卻因成本高、車流量預(yù)期低，遲遲沒有開工。高志軍表示，“當(dāng)企業(yè)行為偏離城市目標(biāo)時，政府要主動調(diào)控。”如今，新一批項目嚴格執(zhí)行“打包開發(fā)”，總利潤率控制在5%—6%，由建設(shè)局跟蹤審計，確保項目按時序推進。
政策護航發(fā)展，
平衡“防暴利”與“可持續(xù)”
南京市玄武區(qū)、建鄴區(qū)也曾引入社會投資、國企平臺開發(fā)各類停車項目。2020年，建鄴區(qū)國資平臺與北京某基金公司合作失敗，因雙方目標(biāo)不盡一致，國資平臺主張優(yōu)先解決停車難題，基金公司期望有較高的投資回報，最終基金公司主動撤資，目前由區(qū)國資平臺全資子公司運營。
秦淮區(qū)、建鄴區(qū)對停車投資規(guī)則的主動調(diào)整，契合國家有關(guān)政策導(dǎo)向。2023年11月，國家發(fā)展改革委、財政部出臺的《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》中明確，政府和社會資本合作應(yīng)聚焦使用者付費項目，全部采取特許經(jīng)營模式，經(jīng)營收入能夠覆蓋建設(shè)投資和運營成本、具備一定投資回報，不額外新增地方財政未來支出責(zé)任。
城市停車具有經(jīng)營屬性，可以納入政府和社會資本合作范疇。我省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委等9個部門2024年底聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動中心城區(qū)重點區(qū)域停車綜合治理的若干政策措施》，支持采取和社會資本合作等模式，多元化投資停車設(shè)施建設(shè)運營，合理利用橋下空間、閑置地塊、公園綠地、廣場、公交車站等，“見縫插針”建設(shè)立體停車樓、地下停車庫。
社會投資建設(shè)公共停車場，并不增加財政支出責(zé)任，為何還要出臺“防暴利機制”？高志軍解釋，“停車場（庫）是基礎(chǔ)設(shè)施，更是民生項目，均衡布局、為民惠民是第一位，投資方可以獲得合理回報，但不能因為逐利影響了停車布局、民生福祉。”
為實現(xiàn)“防暴利”與“可持續(xù)”，秦淮區(qū)將特許經(jīng)營期限從25年延長至28年，用收益好的項目“補虧”，還允許停車項目配建一定比例便民設(shè)施出租經(jīng)營。為彌補停車建設(shè)成本，南京規(guī)定新建公共停車設(shè)施泊位數(shù)達到100個（含）以上的，允許配建不超過20%的商業(yè)面積。劉紅修透露，擬建的狀元樓門前綠地廣場和玄武門廣場地下停車場，將利用人流量大的優(yōu)勢，精心設(shè)計網(wǎng)紅商業(yè)設(shè)施。
“除了場內(nèi)挖潛，停車項目可持續(xù)運營還需要好的外部環(huán)境。”劉紅修認為，無論是鬧市區(qū)還是城鄉(xiāng)接合部，道路違停對停車運營都是損害。在新街口、夫子廟地區(qū)，停車一天要100多元，違停一次處罰50元；在河西油坊橋地區(qū)、平良大街等處的城市道路違停成災(zāi)，新建停車場包月100元也“吃不飽”。“停車項目有合理回報才能可持續(xù)運營，除了資源調(diào)配、政策傾斜，有關(guān)部門還要抓好停車治理，給停車投資營造良好的經(jīng)營環(huán)境?！眲⒓t修說。
新華日報·交匯點記者 顧巍鐘 通訊員 周勉
Android版
iPhone版
